Mimo wzrostu cen mieszkań (mediany cen transakcyjnych uzyskanej na podstawie transakcji klientów Open Finance i Home Broker) i większej liczby ogłoszeń o wynajem, obliczana przez nas rentowność najmu mieszkań w kwietniu była wyższa niż przed miesiącem. Złożył się na to wzrost stawek najmu w Krakowie, Łodzi i Warszawie, przy ich spadku w Poznaniu i utrzymaniu stawek ofertowych w Gdańsku, Gdyni i Wrocławiu.
Rynek najmu korzysta z ożywienia widocznego na rynku transakcji kupna-sprzedaży mieszkań i naśladuje jego tendencje cenowe. Od kilku miesięcy obserwujemy wyhamowanie tempa spadku cen transakcyjnych, a początek roku przyniósł nawet ich niewielki wzrost. Jednak wzrost stawek najmu ma ograniczony potencjał ze względu na spadające oprocentowanie kredytów (w poniedziałek trzymiesięczna stopa WIBOR spadła do rekordowo niskiego poziomu 3,93 proc.), co oznacza, że stojący przed dylematem kupić mieszkanie czy wynająć, łatwiej mogą decydować się na pierwszą z opcji.
Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w kwietniu 2010 roku
Miasto
Cena
(w PLN za m2)
Stawka najmu
(w PLN za m2)
Rentowność brutto
(w proc.)
Rentowność netto
(w proc.)
Gdańsk
5852
33,25
5,14
4,64
Gdynia
5722
30,40
4,73
4,26
Kraków
6350
33,25
4,55
4,09
Łódź
4151
26,60
5,57
5,00
Poznań
5732
34,20
5,42
4,89
Warszawa
7822
43,70
4,94
4,45
Wrocław
6278
35,15
4,92
4,42
Średnia
-
-
5,04
4,54
Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za marzec; oferty najmu z serwisu Oferty.net, zaktualizowane w czasie ostatnich 30 dni (od 12 kwietnia wstecz) i obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego w wysokości 8,5 proc.
W tym samym czasie spora część banków zdecydowała się obniżyć oprocentowanie depozytów, co sprawia, że lokowanie pieniędzy w mieszkania pod wynajem jest bardziej opłacalnym działaniem niż zakładanie lokat bankowych, a różnica na korzyść inwestycji w mieszkanie wzrosła z 24 do 49 pkt bazowych w ciągu zaledwie miesiąca. Oczywiście należy pamiętać, że mówimy o średniej bankowej ofercie – spośród najwyżej oprocentowanych lokat nadal znajdziemy takie, które dają oprocentowanie wyższe niż liczona przez nas średnia rentowność inwestycji w mieszkanie pod wynajem. Jednak i w tym wypadku należy pamiętać, że opisujemy tylko pewnego rodzaju średnie, co oznacza, że przedstawiona rentowność może być zarówno wyższa jak i niższa od przedstawionej. W szczególności na rentowność najmu mieszkania wpływ mają takie czynniki jak cena zakupu (wraz z dodatkowymi opłatami), wynegocjowana wysokość czynszu, okresy przestoju, koszty remontów, wysokość opłat dla administracji czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.
Nadal najzyskowniejszą formą bezpiecznych inwestycji pozostają obligacje skarbowe. Co prawda w kwietniowej ofercie obligacji zaszły wręcz rewolucyjne zmiany, ale w przypadku obligacji 10-letnich (a tych używamy do porównań) oprocentowanie jest wyraźnie niższe (spadło z 6,75 do 5,25 proc.) tylko w pierwszym roku istnienia obligacji. W kolejnych latach marża rośnie do 3 pkt proc. ponad inflację (w pierwszym roku jest to 2,25 proc.), stąd w naszych obliczeniach (przy założeniu, że inflacja za rok będzie taka sama jak obecnie) to właśnie obligacje 10-letnie prezentują się najbardziej korzystnie. Ale o ile miesiąc temu ich przewaga nad średnią rentownością najmu wynosiła prawie 70 pkt bazowych, to obecnie są to 32 pkt.
O atrakcyjności inwestycji w mieszkania względem lokat bankowych czy obligacji decydują także różnice w stawkach podatkowych. Ryczałtowa stopa podatku od zysków z lokat bankowych wynosi 19 proc., a od przychodów z najmu okazjonalnego 8,5 proc.
Porównanie rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji 10-letnich
Rodzaj inwestycji
Rentowność brutto
(w proc.)
Rentowność netto
(w proc.)
Zakup mieszkania na wynajem
5,04
4,54
Roczna lokata bankowa
5,00
4,05
Obligacje 10-letnie*
6,00
4,86
*oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji. W pierwszym roku oprocentowanie jest niższe. Źródło: obliczenia Open Finance.
